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手段购房-但三线城市的大户型二手房市场并不理想-莫旗新闻网

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開發商降價賣房,房價漲幅放緩甚至下跌,一定程度上也讓炒房者看不到賺錢的希望,急得像熱鍋上的螞蟻。近日有網友給站長留言說,自己2014年左右中了炒房的毒,東拼西湊買到第一套房,兩年後迎來房子上漲,轉手賺了幾十萬,嘗到甜頭后又貸款買了三套,光月供就1萬多。誰知好景不長,沒坐等到房子無限升值,卻等來了久違的調控,眼看着房價一路跌,巨大的貸款壓力逼得他不得不降價賣房,但三線城市的大戶型二手房市場並不理想,連續三次降價換來的也是無人問津。

所以,無論經濟環境如何,房地產市場穩才是大勢所趨,但不同區域間仍會出現分化。閉着眼睛買房的時代過去了,面對樓市的轉變,不少購房者不約而同選擇了保守又安全的觀望態度。

究竟該趁開發商試圖降價之際買房,還是該相信馬雲說的「八年後房價如蔥」,早早把房產賣出變現?

雖然近幾年我國人口增長放緩,甚至出現老齡化明顯、人口下降趨勢,隨即出台的二胎措施人口趨勢依然不振,但城市化的潛力卻在。例如2018年珠三角的農民工數量減少181萬人,但廣東省卻凈流入80萬人,這意味着產業升級的同時,更多年輕人更願意往核心大城市聚集,對樓市而言,這部分人的購買能力遠強於低收入者。

所以,推動下一階段樓市發展的最大紅利可能就是城市化進程。經濟學家巴曙松曾預測,2030年將是城市化進程的分水嶺。這裏就引出了前面說的第二個問題,你所在城市的房子將來會升值還是貶值?

而進入8月的土地市場,延續了7月的降溫態勢,熱度並未有明顯上升。目前,為了穩房價,適當增加土地供應,避免出現地王,是當前市場發展的主要目標。在此背景下,預計未來一兩年乃至很長一段時間,資金實力和營運能力較強的優質房企仍會維持強者格局,房價不會出現大的波動,而資金面壓力大的中小房企失去主動權,拿地熱情會有所降低,不排除有小幅降價拋售的可能。為什麼是小幅?因為如果已經是資不抵債的情況,再大幅降降只會損失更多。

對此,購房者需放寬心。此次部分城市房貸利率的上調動作,或是對此前連續半年下調做出的調整,與去年同期相比,目前整體仍處於低位水平。從格局看,這輪出現上調的城市集中在二三線房產市場熱點城市,一線城市無明顯波動。業內人士稱,房貸利率的波動是正常的,符合宏觀調控和一城一策,接下來仍會有節奏地隨着市場資金等因素的波動而階段性調整。

但出來混遲早是要還的,這幾年金融去槓桿愈演愈烈,央行、銀保監會頻繁涉及房地產,對海外發債、銀行信貸、信託等多個房企融資渠道全面收緊。《經濟日報》發文稱,融資渠道收緊關鍵是要堅持下去持續收緊,堅持到房價下跌並成為勢頭,而不是跌一點就放鬆融資,那樣起不到真正扭轉房價的效果。

土地方面土地與房子一直是麵粉與麵包的關係,新建商品住宅的房價成本里,60%都是土地成本,所以過去這些年我們看到房子像黃金一樣值錢,最根本的原因就在土地市場。

整體看,對於一二線城市,尤其是處在國家規劃的都市圈城市,核心經濟地位擺在那,支撐房價的基本面不會改變,房子未來5-10年變成「黃金」的可能性較大。如果考慮到結婚、孩子上學或養老等需求,趁樓市大局穩定之時,多去售樓處看看,目前是貨比三家,討價還價的最佳時機。

過去這些年房價漲多跌少,房地產開發商開盤就賺,可謂財大氣粗,同時金融機構提供便捷的融資服務,更是讓他們拿起地來「彈藥十足」不曾手軟,這也讓無數人想效仿投資房地產,實現財富自由。

要回答這個問題,我們首先要了解兩個問題:未來5-10年全國整體房價如何走?你所在的城市房子是升值還是貶值?任澤平曾說,影響房價的三大因素,短期看金融,中期看土地,長期看人口,下面我們從這三個方面進行分析。

公開數據顯示,2018年土地出讓收入約6.5萬億元,比2017年增加1.3萬億元,截至2019上半年,百強房企在二線城市的新增土儲佔比達49%,熱點二線城市賣地收入高達3000億元,創2年內新高。

對購房者而言,要看清金融政策、土地與房產關係的轉變、人口區域的分化,這是大勢所趨,只有提前知曉,才能從容應對。

很明顯,房貸利率是短期影響房價的主要因素。今年,由於上半年金融環境鬆弛,樓市熱度回升,房貸利率也出現一定範圍內的波動。相關數據顯示,6月份房貸利率止跌回彈,7月份持續上升,在18個重點監測的城市中,首套房貸平均利率為5.55%,二套房貸平均利率5.95%,均環比有所上漲,且多個城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。

近兩個月融資環境收緊猶如釜底抽薪,對土地市場的影響巨大,房企拿地處於低位。相關數據報告顯示,近六成百強房企7月拿地金額遠低於前6個月的平均水平,部分房企甚至「零拿地」,7月監測的300城經營性土地成交建面1.79億平米,同環比分別減少8%和7%,土拍溢價率12.9%,環比下降6個百分點,且各線城市溢價率全線回落。

隨着2017年房住不炒實施,除了行政手段,金融手段很快也提上日程,從1月份開始,房貸利率連續上漲22個月,房價也很快踩着房貸利率的節奏降下來。

與房貸利率上調有着聯動關係的就是房貸額度緊張,銀行只能收緊銀根。據悉,目前已有部分銀行開始階段性停貸,過去7個工作日內能拿到貸款的,7月份開始放款周期越來越長。

說實話,走上炒房這條路,誰難受誰知道。國統局發佈的7月份70城商品住宅銷售價格變動情況數據顯示,新房市場上漲城市數量及漲幅均有所回落,值得注意的是,7月城市最高漲幅均不超2%,可見在政策嚴控下,房價漲幅收窄趨於穩定。

這些年,除了一線城市土地供應緊張,其他地區土地收入仍是當地經濟發展重要的財力支撐。不出意外,未來十年土地仍是稀缺資源,想要徹底剝離實體經濟對土地財政的依賴,使地價降下來不容易,只能依靠有效的調控手段延緩土地上升的速度。

我們知道,房貸利率上調直接導致的是購房成本增加。近日,《中國主要城市居民資金槓桿率》榜單顯示,廈門(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、合肥(樓盤)、珠海(樓盤)、蘇州(樓盤)、廣州(樓盤)等8個城市居民槓桿率超過了100%,排在第一的廈門高達172.2%。顯而易見,貸款買房是目前大家的普遍選擇,負債買房不可避免的會使家庭抵禦風險能力降低,從而擠壓其他消費,降低生活水平。

反之,那些人口常年流出、缺少產業做支撐的少數收縮型城市,未來房價滯漲,甚至變成「白菜」也不是沒有可能。

這讓債務高企的開發商很吃不消,有些中小房產公司因為資金鏈斷裂直接申請破產,所以我們看到,截止到今年7月底,宣布破產的房企約有257家,比去年同期上升41.9%。業內人士紛紛預測房企面臨資金鏈壓力,必定將採取「釜底抽薪以價換量」的手段來快速回籠資金,確保現金流的穩定。

人口方面2018年我國城市化水平是59.58%,城鎮常住人口為83137萬人,比上年末增加1790萬。照此速度,要達到2030年城市化70%的目標,至少還需要十年的時間。

730會議上重提房住不炒定位,並首次提出不以房地產作為短期刺激經濟的手段,信號如此明確,靠投資買房一夜暴富的時代翻篇了,未來房價「只漲不跌」的邏輯難立足。

自從「房住不炒」被提出那天起,你就該意識到,房子作為一種特殊商品,不是用來做金融投資,而是滿足居住需求的。而做到這一點的前提,就是扭轉房價的上漲預期。

金融方面金融手段一直是調控最有效的工具,比如房貸利率。還記得2015年國家推出330新政,為了鼓勵購房,樓市利好措施頻出,多家銀行連續下調房貸利率,推出最低七折購房優惠,所以才有我們看到的2016年前後全國牛市的繁榮景象。

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