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总裁时代-40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中-吴忠新闻

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監管對房企融資的嚴控,並不意味着對融資的一刀切。

9月13日,接近信託公司的相關人士告訴時代周報記者,儘管23號文幾乎全面封堵了信託公司以債權性方式提供前融的路徑,前融業務難以為繼。但目前,還是有房企以符合「四三二」(「四證」齊全、30%自有資金投入、二級以上資質)標準項目為名義的融資,行業俗稱「套殼」。

在REITs融資上,招商蛇口也試圖打開通道。9月2日,公司公告,計劃打包旗下五棟寫字樓資產赴港發行REITs上市。一旦發行成功,港交所將迎來第12隻REITs產品。

在此番話出現的前三個月,由銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》(以下簡稱「23號文」)率先吹響了警報。

也有公司視為是機遇。綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍就在半年度業績會上回應時代周報記者表示,融資的收緊對公司而言未必是壞事,「綠地香港從來沒通過信託方式進行融資,不存在任何一筆信託貸款和土地款的前端融資。公司在境內的融資空間非常大,因為有很多工具還沒有用」 。

同樣中國恆大也給出了拿地的前提條件,「除非有政策的利好,投資態度謹慎」。

同策機構的最新數據顯示,8月份40家典型房企融資金額為368.26億元,環比下跌58.15%,這也是年內第二次斷崖式下跌。

9月13日,多位房地產業內人士對時代周報記者表示,接下來對地產融資端調控將延續收緊的態勢,目的是引導房企融資更加合規。

他認為,首先是從早前對「房住不炒」、以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的「定調嚴控」,再到第二部「嚴控信託」,第三步則是實質性落實,「加大整治」。

8月30日,深交所披露的公開信息顯示,碧桂園發行的「華西碧桂園購房尾款2019年第一期資產支持專項計劃」已獲通過,擬發行金額為18.31億元。

「今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。」碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。

分化加劇不過,地產企業融資成本也在出現巨大分化。

對房企融資凜冬已至的感受,已經不止一次在業內發酵。

此外,像佳兆業萬豪酒店物業12.6億元ABS、榮安地產4.4億元商業資產ABS項目、中駿集團擬發行80億元ABS等,正在等待監管層受理的道路上。

但是,這些于開發商而言,都是節流的手段之一,想要活下去,開源才是關鍵。

另據世聯行和用益信託數據,具體到海外融資和信託融資規模上也出現銳減。

該模式沒有明確被列入23號文中,因各地銀監監管尺度不同以及信託內部風控不同,尚有操作的空間。不過截至發稿,時代周報記者未能進一步確認具體的項目和城市。

9月11日,北京銀保監局官網公示的兩張罰單,再度讓外界看到了監管層對違規信託融資的零容忍。

央企背景的房企,融資成本則較低。以中海地產和華潤置地為例,今年上半年的平均融資成本僅在4.28%和4.45%,較去年年末下降了0.02%。

陳波說,有些機構甚至可以幫助房企在拿地階段融資放槓桿甚至披上合規的外衣。

事實上,房企依舊可以通過其他渠道為融資開源。

融資成本的高低、融資額度的大小,正在對房企的融資能力提出新的考驗。對多數民營房企來說,當下的情況並不樂觀。

業內也有擔憂。「相比較而言,小型開發商的競爭力不排除會有進一步的減弱。因為資金和資源正在向頭部房企聚焦。」陳波表示。

但不管各家在融資成本上呈現怎樣的差異,地產企業需要進一步通過自身的運營來提高管理水平已經是不爭的事實。

這也就意味着,開發商全程可能不需要有太多的資金沉澱。

而萬科在考核回款時已經不設定具體數字,取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態,每個季度調整一次,為的就是促進銷售和回款。「每天都是賣樓的好日子。」萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。

央企房企在發債上的優勢也較為明顯。以中國恆大和招商蛇口為例,前者今年來的多筆債權,利率達到9%11%之間,而後者在今年3月發行的一筆150億元可交換債券,票面利率0.1%。同時截至8月以來,40家房企9筆利率4%以下的企債權融資中,招商蛇口佔據4筆。

因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條,中信信託有限責任公司和建信信託有限責任公司共計被罰120萬元,歸因於信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款。

根據2019年上半年的財報,民營房企的融資成本普遍在6%9%。頭部房企碧桂園(02007.HK)、萬科集團(000002.SZ;02202.HK)、中國恆大(03333.HK)、融創中國的平均融資成本已經在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集團和富力地產則分別達到9.3%和6.48%。

9月15日,時代周報記者從接近本次被罰的兩家信託公司的人士處了解到,之所以被罰是由於之前的違規項目,並非最近新出的項目,但該人士並未透露所涉及的房企。

在時代周報記者9月13日的採訪中,多位地產業內人士認為,未來繼續出現的融資下降,將會擴大對房企拿地的影響。

從8月業績會上釋放的信息看,「謹慎」是部分房企的關鍵詞。融創是當中的典型,從今年5月開始至今,公開市場的招拍掛拿地已經停止。融創方面的表述是「不急於拿地,從容客觀判斷市場」「聚焦在一二線城市有機會再拿」。

在他的理解里,對房企融資端切入的調控,不僅僅是影響到房企拿地,更可能會蔓延到下游的銷售端。

頭部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭輝控股(00884.HK),根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹,為了回款,公司專門成立了回款小組,「以銷定產、降低庫存,提高去化、加快回款,是旭輝集團下半年的發展策略」。

根據5月17日發佈的23號文,過往幾大「曲線」融資方式成為監管部門重新點名的對象:禁止信託公司向「四證」不全的開發商直接提供融資;或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資等。

自然,如何融到錢,受到關注。

監管部門還在「查漏補缺」。8月,一線城市、二線在內的32個城市銀行,隨即迎來包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等在內的房地產業務專項檢查。

據了解,套殼通常做法是向符合「四三二」項目提供融資,但不抵押該項目也不進行強監管,而是用新項目作為抵押物進行監管和作為還款來源。

8月房地產全行業境外發債112億元,環比大降77%。同樣,投向房地產新增信託項目金額為616億元,環比降低19%,同比減少40%。

近日,按照58安居客房產研究院首席分析師張波的分析,59月政策明顯呈現三步走態勢。

中小型房企困局市場寒冬之下,不少地產商不得不採取謹慎態度來面對下半場。

在「房住不炒」的大方向下,房地產行業迎來了拿地款融資通道被封、融資成本高漲等融資的困局。

「于房企而言,我認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務的風險,如果自有資金規模小,對外部融資過於依賴,信用風險相對來講會比較大;二是土地存量儲備不足同時又積極拿地的風險。」 近日,聯訊證券首席經濟學家李奇霖在國家金融與發展實驗室的《中國住房金融發展報告(2019)》發佈會上提示。

這不是監管層首次開出的罰單。自2019年以來,陸續有金融機構因直接或變相提供前融收到罰單。

「此前開發商往往通過1∶1甚至是3∶7的配資拿地,也就意味着一半的拿地資金由銀行提供。在拍地成功后,符合條件的還可以向銀行申請開發貸。建安公司在開發過程中的墊資對於開發商來說又是一筆無息貸款。房子到了預售又有現金收入。」陳波分析道。

監管加強所帶來的效果正在逐漸顯現。

監管漸嚴在8月底的業績發佈會上,融創中國董事長孫宏斌給出了「史無前例」一詞來形容當下的融資環境。

9月16日,某規模型房企投拓部人士陳波(化名)對時代周報記者表示,離開往常遊刃有餘的配資拿地,開發商需要時間適應。

公開信息顯示,多家房企已經將回款率視為重要的考核指標。道理不難理解,加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。

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