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貸款發貸-住房开发贷款馀额将不会超过3月末的7.92万亿元-什邡新闻

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如果按照上述銀行人士口徑,三四季度的開發貸款增量為「零」,至年底,住房開發貸款餘額將不會超過3月末的7.92萬億元,至年底住房開發貸款將比去年底增加5700億元(是為一季度增量)。這樣的話,預計三四季度住房開發貸款增量將比今年6月末餘額最高峰減少約2000億元。如此,對比2018年末淨增量(相較於2017年末)的1.73萬億元,全年住房開發貸款增量將比上年減少1萬億元以上。即使全年開發貸款淨增長5700億元,但從同比來看,住房開發貸款增速曲線仍處於下滑趨勢並接近或進入個位數增長區間,應該符合央行和銀保監會期望。

(未完待續)

房企融資全渠道收緊,倒逼房企加速去槓桿。

金融緊縮會降低居民負債率嗎?從總量看,至今年6月末,居民個人住房貸款餘額達到28.06萬億元,但季度增量已有減少之勢,二季度為109億元,低於一季度的117億元。個人住房貸款餘額增速也從去年底的17.8%下降到今年二季度末的17.2%。在按揭貸款額度收緊和利率上升的雙重壓力下,個人住房貸款減量化也是必然趨勢。筆者預測,今年後兩個季度淨增量分別為0.9萬億元和0.7萬億元,這不僅減少住房銷售,也將減少房企資金回籠。倘若如此,至年底,個人住房貸款餘額增速或下降至15%以內。

土地市場降溫、大城市「無地可供」、房企「無地可拿」是導致地產開發貸款繼續處於負增長區間的主因,金融收縮也是重要影響因子。9月4日的國務院常務會議提出:「明年須擴大專項債的使用範圍」,但「專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目」。這意味着今年新增專項債券的主要領域為保障性住房和棚改,土地儲備將不再受益。土地儲備的專項債資金來源卡死了,地產開發貸款也將相應減少,這將減少明年可推出的土地供應量,並對供需平衡造成壓力。

事實上,住房開發貸款出現負增長也未必是不可能的。筆者測算,如果住房開發貸款繼續收縮,不排除年底餘額可能下降到7.3萬億元(略低於去年底7.33萬億元),全年開發貸款餘額減量化。這也意味着,住房開發貸款餘額將從6月末最高點的8.12萬億元減少約8000億元。由此可見,至年底,相較於去年底,住房開發貸款增量可能介於-300億元至5700億元,相較於今年6月最高峰,住房開發貸款增量可能介於-2000億元至-8000億元。這不僅影響房企資金,更會影響今年的住房供應、銷售、拿地與明年的新開工、投資。

目前,房企槓桿率下降空間依然很大,可以預見,金融緊縮倒逼房企降槓桿還在路上。

顯而易見,如果房地產貸款佔比、居民負債率基本保持穩定,央行與銀保監會是樂見其成的。這也意味着,下半年住房開發貸款與地產開發貸款只減不增,居民個人住房貸款也會明顯下降。

全球不確定性主要來自於美國的貿易政策及其對美國股市、全球資本市場和企業投資的信心與衝擊,進而催發全球經濟衰退。但在美國大選前,特朗普很難再推出可能導致美國經濟衰退的更大烈度莽撞措施,對中國來說,或可贏得一段去槓桿、抑泡沫、化風險的重大窗口期。除非,特朗普連任無望,破罐子破摔,盡出險招、爛招、殺招,強賭硬博。因此,房地產抑泡沫發力、全行業去槓桿加速就是可以理解的了。

一、金融全渠道收緊過猛?去年以來,房地產金融開始全渠道收緊。人民銀行數據顯示,今年7月,委託貸款存量為11.79萬億元(人民幣,下同),同比下降10%;信託貸款存量為7.82萬億元,同比下降4.3%;未貼現的銀行承兌匯票存量為3.31萬億元,同比下降15%。其中,房地產是主因,也導致了金融「資產荒」現象。7月信託公司收到「窗口指導」要求:2019年的剩餘時間,房地產信託規模不超過2019年6月30日的規模;未備案項目一律暫停;符合「432」的通道類業務的房地產項目也全部暫停;地產公司併購類項目全部暫停。國家統計局數據顯示,房地產融資逐漸回歸信貸主渠道,房企自籌資金增速呈現持續下降、國內貸款增速呈現持續上升趨勢。

近日,銀行信貸這一主渠道也收緊了。據媒體報道:「一位銀行人士透露,近期多家銀行已經收到窗口指導,要求收緊房地產開發貸額度,原則上要將開發貸控制在2019年3月底時的水平」。儘管這只是一位銀行人士透露,並未有更多銀行確認,但房地產業的「錢荒」或將開始。根據人行貨幣政策報告,房地產開發貸款包括住房開發貸款、地產開發貸款和全國保障性住房開發貸款,今年6月末,三項貸款餘額分別為8.12萬億元、1.37萬億元、4.6萬億元。

這會降低居民債務風險嗎?其實,堅持數年的高首付比例以及地方政府的「雙向限價」,已經將棄貸斷供的系統性金融風險基本化為烏有了。除了近兩年新購住房者,絕大多數自住型購房者已經歸還了部分貸款本金,明顯提高了房價下跌的風險保障系數。對於投資投機客來說,多套房早已停貸多年,還貸後本金下降大大降低了棄貸斷供概率,香港棄貸斷供潮、美國次貸危機式的系統性金融風險基本不可能在中國發生。儘管房地產泡沫依然需要防範、房價上漲動能依然沒有消除,但行業最大風險其實已不在泡沫,過於強調泡沫風險,可能會忽視金融緊縮政策疊加帶來的共振風險。

圖:儘管房地產泡沫依然需要防範,但過於強調泡沫風險,可能會忽視金融緊縮政策疊加帶來的共振風險

當前宏觀形勢變幻莫測,全球衰退跡象明顯,各國政策輾轉反覆,金融市場危機四伏。而國內房地產業金融緊縮,「錢荒」已成定局,而房企、居民、地方政府負債率均在相對高位。債如山、錢如血。降債、失血的產業及其龐大的產業鏈會怎樣變化?去槓桿的金融緊縮政策疊加會否產生共振效應?\新城控股高級副總裁 歐陽捷

房企發債也在收緊。Wind數據顯示,今年以來,房企信用債發行量3774.42億元,海外債計劃發行規模416.17億美元(摺合人民幣約2940餘億元)。2019年房企國內債到期償還量5381.36億元,海外債到期規模237.57億美元(約合人民幣1660餘億元)。國內、海外合計發債規模已經基本覆蓋合計到期債務,美元發債額更是多於到期還債額,從降負債邏輯看,年內放鬆發債特別是美元債也就不必多指望了。

然而,按照國家統計局的數據,除了2013年和2017年的貨幣放水導致國內貸款(開發貸款)淨增量較高外,其他年份淨增量均相對較低,其中,2015年和去年均為負增長過千億元。因此,在當前金融收緊政策下,「住房開發貸款餘額淨增加5700億元」恐怕是有些奢望,畢竟在2015年淨增量的最高年份也沒有超過5000億元。

二、行業去槓桿邊界何在?房企負債率降到多少為適宜呢?筆者在上期專欄文章中提到:「137家滬深上市公司負債總額已達12.8萬億元,全行業房企負債大致應在18萬億元上下,與地方政府顯性負債大致相當」。新浪財經上市公司研究院的分析表明,2018年中、2018年底、2019年中,70家主流上市房企的淨負債率分別為:125%、111.13%、110.97%,呈現下降趨勢,一年時間下降約6個百分點。從國家發改委對房企75%淨資產負債率的發債要求來看,這應該是監管部門認可的標準,這一標準實際上已經照顧了房地產行業的特殊金融屬性,遠高於一般工業企業的槓桿率標準。

由於開發貸款、個人住房貸款餘額增速均下降,至年底,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額增速也可能會從去年底的20%快速下降至今年底的12%左右。這可以使央行和保監會更關注的房地產貸款餘額佔各項貸款餘額比重保持在28.5%附近而不繼續擴大。以主要用於購房的住戶中長期消費貸款佔居民存款來衡量的居民負債率,連續十個月保持在40%的水平上下,顯示了央行窗口指導極高水平的控制能力。預計未來居民負債率(住房)水平仍會繼續保持在40%左右。

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